Inspección de tuberías antes de comprar
Guía de la inspección de saneamiento previa a la compra de una vivienda o local: qué se puede ver con cámara antes de firmar, qué edades y materiales de tubería deberían encender las luces de aviso, y cómo el informe CCTV se usa para negociar el precio o exigir la reparación antes de la escritura.
¿Qué se puede inspeccionar de verdad antes de comprar?
Sin abrir suelos ni romper nada se accede por registros y desde bajantes; en una comunidad, el administrador puede autorizar la inspección de los elementos comunes (que son, además, donde viven las averías caras). Esto es lo que rinde cada alcance:
| Alcance | Qué detecta | Condición |
|---|---|---|
| Desagües de la propia vivienda | Estado de escapes y colector parcial | Acceso desde registros interiores |
| Bajante y colector de comunidad | Grietas, juntas, raíces, los defectos caros | Permiso del administrador/presidente |
| Prueba de uso simultáneo | Limitaciones de caudal y ventilación | Con la vivienda accesible |
| Arquetas exteriores | Estado de acometida y drenaje del patio | Localizadas y accesibles |
¿Qué antigüedad de tubería debería preocuparme?
Como referencia de mercado, las instalaciones de saneamiento de fibrocemento o las primeras plásticas por encima de los 30-40 años concentran los defectos típicos (juntas hundidas, fragilidad), y muchos técnicos recomiendan valorar la sustitución completa pasados los 25 años si además hay síntomas. La edad sola no condena: hay redes viejas sanas y redes jóvenes mal ejecutadas. La cámara evita pagar por una hipótesis.
¿Cómo se usa el informe en la negociación?
El informe convierte una sospecha ('huele raro') en un dato negociable ('junta hundida a 4 metros, tramo de bajante dañado'). Con eso hay tres salidas habituales: el vendedor repara antes de firmar, el precio baja el coste de la reparación, o el comprador asume el riesgo sabiendo qué y cuándo tocará intervenir. Cualquiera de las tres es mejor que descubrirlo el primer mes, con los muebles dentro.
Proceso paso a paso
- 1. Recogida de información: año del edificio, tipo de tubería conocida, humedades visibles u olores
- 2. Inspección con cámara de los tramos accesibles (bajante, escapes y desagües principales)
- 3. Prueba de uso simultáneo (vaciar baños y cocina a la vez) para detectar limitaciones de la red
- 4. Informe con estado, materiales estimados y riesgos detectados
- 5. Uso negocial: reparaciones a cargo del vendedor o ajuste de precio
Qué incluye el presupuesto cerrado
- Grabación de los tramos inspeccionables
- Identificación de materiales y estado estimado
- Detección de juntas hundidas, grietas, raíces u obstáculos
- Informe claro para no técnicos (lo que puede leer un notario o un abogado)
- Valoración de qué es menor, qué es serio y qué negociar
Cuánto tarda
Inspección de la instalación en media jornada (vivienda/local) o 1-2 días (comunidad, a través del administrador); informe en 24-72 h para negociar con tiempo.
Qué pedir a la empresa
- ¿Qué tramos puedo inspeccionar sin abrir nada?
- ¿El edificio tiene proyecto o planos de la instalación?
- ¿Qué hallazgos son negociables y cuáles desaconsejan la compra?
Preguntas frecuentes — Inspección de tuberías antes de comprar
¿Puedo inspeccionar la vivienda antes de la escritura si aún no es mía?
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda?
¿Y si el edificio ya tiene ITE aprobada?
¿Desaconsejáis alguna compra?
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